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土地の見落としがちなポイント

土地の見落としがちなポイント!!

環境の良し悪しや土地の形、日あたりだけに目を奪われず、同時に下記のポイントにも注目して土地探しを進めましょう。

 

・境界線を確認する

１つの大きな土地を2,3の区画に分けて売られている場合や、大きな土地を造成して新たに分譲されたような土地では、境界杭が入っていることがほとんどです。コンクリート杭や金属標などで境界が明示されていれば、後のトラブルも少ないでしょう。

また、区画の土地だけが販売されている場合は、かなりの割合で境界杭がない例が見受けられますので、注意が必要です。もし境界杭が入っていない場合は、不動産会社にどこが隣地との境なのかを契約までに確認しておきましょう。

・規制を理解する

周囲の建物をよく観察すると、どのような規制がかかっていて、どれ位の範囲なら建物を建てることができそうかという検討がしやすくなります。

特に都心部では「高度地区」の制限が厳しく掛かっている地域が多いため、付近の建物の「屋根のライン」を目安にして、建物の規模を推測してみましょう。また、すぐ近くに高いマンションや商業施設が建っていれば、建蔽率・容積率が高い地域かもしれません。

もし、周りに鉄筋コンクリート造の建物ばかり建っていたら、その地域は防火地域なのかもしれません。この場合、一般的に建物の構造は耐火建築物に限られるため、鉄筋コンクリート造の建物が多くなります。また、建物の外壁面が隣地や道路から必要以上に離れている建物が多く見られたら、地区計画や風致地区等の特別な制限がかかっている地域かもしれません。

・道路にも注意が必要

前の道路幅を計ってみて、4mに満たないようならセットバック（道路から敷地を後退させること）が必要です。この場合、向かい側から一方的に4ｍを確保したラインを道路境界とみなす場合と、現在の道路幅の中心から、2ｍを確保したラインを道路境界とみなす場合があり、どちらかによってセットバック面積に差が生じます。なお、後退した部分の面積は、建築する際の面積に含むことができません。

また、前の道路が私道の場合は、持分（所有する権利）を確認しておくことが重要です。万一、私道に持分がない場合には、その私道を通ることができなかったり、工事のための掘削ができないことがあります。その際には、所有者から承諾書を得ることが可能かどうかを不動産会社に確認しておきましょう。

・上下水道・ガス等の設備も確認

敷地内に水道メーターや排水枡、ガス栓を確認することができれば、大幅な費用が掛かることはないと考えていいでしょう。ただ、そのまま設備を使用できる状態になっている場合と、設備が古く取替えが必要な場合があるので注意しましょう。

今まで建物が建ったことがない更地の土地では、設備が引き込まれていないことが多く、新たに前の道路から敷地内までの設備を引き込む費用が必要になります。

さらに、土地に設備を引き込みたくても、前の道路にすら設備が入っていない場合もあります。この場合には、設備が入っているところから敷地内までの設備を引くことになり、多額の費用が生じます。

 

前の道路が私道の場合は、設備も公共のものではないことがあります。私設管の場合は、所有者から承諾書を得ることが可能かどうかを不動産会社に確認しておきましょう。

もし土地の前に出入りに邪魔になるような電柱がある場合には、移設することができるか、また移設の費用がどれ位かかるかを確認する必要があります。

・ハウスメーカーが得意な土地とは

ハウスメーカーの住宅は、あらかじめ基本的な仕様が決まっているため、規格内に収まりやすい、広い道路に面した40坪前後の整形地、つまり俗に言う「いい土地」が最も適していると言えます。

逆に間口が狭かったり、形が変形しているような土地では、規格から外れてしまう可能性が高いために、建築コストが極端に上昇してしまうことがあり、そうなるとハウスメーカーで建てる魅力は半減です。

つまり、ハウスメーカーは、土地に対する柔軟性がコスト的にも設計的にも最も低いといえます。

・建築家が得意な土地とは

予算と建築法規以外には、いっさい制約がないため、複雑な条件の土地でもその土地に適したプランを作ることができます。

例えば高低差のある土地には景観を重視した家を、周りを囲まれた土地には外壁に窓を設けず、中庭やトップライトを作って採光とプライバシーを同時に確保する、というように、土地の長所を活かし、欠点を軽減する設計が可能です。また、元々規格があるわけではないので、そのためにコストが急上昇することもありません。

建築家の設計は、土地に対する柔軟性が最も高く、安い土地でも最終的により上の住環境が得られるといえます。 

・工務店が得意な土地とは

工務店の事業形態は、工務店によって大きく異なり、一概に土地に対する柔軟性を評価することができませんが、平均的な工務店を例に取って説明します。

予算と建築法規以外には、いっさい制約がないため、複雑な条件の土地でも柔軟なプランを作ることができ、形が複雑な家を建てても材料費や工賃以上にコストは上昇しません。

しかし、一般的な工務店の設計力はそれほど高くなく、特に学問的に設計を勉強したことがない職人出身の方が設計を行う場合は、設計力による現実的な制約が生じます。

例えば、超狭小地に工務店が設計すると、ただ必要な部屋を何とかその土地に詰め込んだ使い勝手の悪い狭い家になりがちですし、周りを囲まれた土地に建てれば薄暗い家になりがちです。

つまり、一般的に工務店は設計力において土地に対する柔軟性が低く、ハウスメーカーほどではないにしろ、ある程度「いい土地」が適しているといえます。 

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