土地の価格を見極めよう!!

物の価値というのは、市場が決めますので、土地も同様に、需要と供給のバランスによって価格が決まるわけです。

TVや車などの大量販売されるものは、人気が高いからといって、極端に価格が上昇することはありません。なぜなら、同じ製品をいくつでも作れますので、必ずしも需要と供給のバランスによって価格が上がるとは言えません。

ところが、土地の価格はTVや車と違い、大量生産ができません。似た形状のものはあるかもしれませんが、全く同じものは存在したいため、一つ一つが唯一無二であり、人気に比例して土地の価格も高くなります。

また、土地は資産でもあるため、土地そのものというよりも、持ち主の事情や周辺環境によっても価格を左右することがあります。需要と供給に影響を与える個別の要素は以下のものです。

1、地域性

土地の価格は、周辺環境に依存する傾向があり、街のイメージや利便性、住環境など、「その地域の持つ独自の地域性」によって異なります。例えば、駅や道路事情などの交通の便や買い物などの利便性がよい地域は価格が高く、そうでない地域は価格が安くなります。

田園都市線の沿線は、全国的にみても人気のエリアと言われています。人気の高いエリアでは、売る側が強気な値段を設定しても、それでも欲しい人がいるために、ますます価格が高くなっていきます。

2、土地そのもの特性

土地の価格は、利便性の他に、方位や形、高低差、地域の法規定など、その土地がもつ固有の特性によっても大きく異なります。

一般的には、間口が広く、形が平たんで活用しやすく、広い道路に面したり、道路との高低差がないような土地は評価が高くなるわけです。

また、同じ面積の土地であっても、より広い建物が建てられる形状の土地、つまり建蔽率や容積率が高い土地は、それだけ高い評価を受けます。

3、流通量

昔からある地域で、頻繁に売買が行われずに土地そのものが売りだされるケースが稀有な場合、相場そのものが成り立ちづらいために、高値で取引される傾向があります。

逆に流通量が多く、盛んに売買が行われる地域では、相場が成り立ちやすいため、他の要素による適正な価格で取引されます。

4、業者主導による相場

魅力のある土地情報は一般に出る前に、すぐに業者によって押さえられます。不動産業者やデベロッパーなどは決断が早い上に現金決済が原則ですので、売主から見れば多少値引いても魅力のある取引相手です。

金利や土地政策によって特に建売業者が活動しやすくなる環境が整うと、元々人気のある地域の相場をさらに押し上げることになります。

5、売主による事情

土地の価格は、その土地を持っている売主の事情によっても異なります。

特に急いで売却する事情のない売主は、少なくとも相場値で売却できるまで待とうとしますが、何らかの事情ですぐに手持ち現金が必要な売主の場合は、価格を安くしてでも早く売りたいという動機が働くためです。

つまり、土地というのは、需要と供給のバランスで決まるものであり、そのバランスを決める要素というのは、いくつかの要素によって変化するのである