良い土地とは、どんな土地なのか

　一般的に、良い土地の条件とは、どんな土地を言うのでしょうか。

　まず、「良い土地」の条件を考えてみると、以下の項目が連想できる。

　　・駅から近い。

　　・住環境に恵まれている。

　　・広い道路に面している。

　　・間口が広い。

　　・土地の大きさが手ごろ（30?40坪）

　　・道路との高低差がない。

　次に「悪い土地」を考えてみると、以下の項目が連想できる。

　　・駅から遠い。

　　・住環境が悪い。

　　・前の道路が狭い。

　　・間口が狭く、奥行きが長い。（細長や旗竿などの変形地）

　　・土地が小さ過ぎる。（狭小地）

　　・道路との高低差がある。（傾斜地）

実際にここに挙げた項目は、土地そのものといようも、立地条件や形だったり、利便性を意味するものだが、家を建てるための良い土地の条件とは、少し違ってくる。

住宅に向いている優れた土地というのは、住宅の耐久性を長持ちさせることができるということである。

それを支えるのが、なんと言っても家を建てる地盤です。

地盤が弱いと、不均一に土地が沈む不同沈下が起き、壁がひび割れたり、ドアや窓が開きづらくなったり、最悪の場合には家が傾いて倒壊します。

また、普段は何も起きなかったとしても、地震のときに一気にこれらの症状が現れることもあります。

地盤の強度は１平米当たり何トンの重量を支えることができるかという「地耐力」という単位で表し、一般的な土地は３トン以上あります。

どのくらいの地耐力が必要かは、上に建てる建物の重量によります。つまり、ある土地で木造住宅は建てられても、鉄筋コンクリートを建てるためには地盤改良が必要になるということがあります。

土地を買う前に是非とも正確な地耐力を知りたいところですが、候補の土地の地盤調査をいちいち費用をかけて行うわけにもいきませんし、売主がなかなか許可してくれませんので、まずは地形からおおよその検討をして見ましょう。

近くに川があって元々は川か川原だった可能性のある土地、湿地帯で池や沼を埋め立てた可能性のある土地、造成によって盛土をされた土地などは地盤が弱い可能性があります。また、近所の家の基礎部分や窓の周りにひびが入っている場合も要注意です。

逆に、古くからの住宅地や現在重い建物が建っている土地は地盤が強い可能性が高いのですが、数メートル離れただけで地耐力が全く違うこともあり、それだけで確実だと考えることは早計です。

また、以前に売主が調査した地盤データを不動産会社が持っていたり、土地そのものでなくても、付近の地盤強度の分布図を役所が作っていることがありますので、不動産会社や役所の建築課に聞いてみてください。

ただし、土地の欠点を積極的に明かそうとする良心的な不動産会社はそう多くありませんので、データがない場合は説明を鵜呑みにしないほうがよさそうです。

万一、地盤が弱そうだからといってすぐにあきらめる必要はありません。支持層まで杭を打ったり、地盤改良したり、また基礎をベタ基礎にするなど、十分な対策を講じることによって安全に家を建てることができます。

ただし、その分の費用が余計にかかりますので、土地の価格に予想される地盤対策費用を足した上で、その額が土地の魅力と釣り合うのか、予算を確保できるのかを検討することが必要です。

地盤対策費用の額は地耐力と建物の関係によって様々ですが、30坪の土地の場合、最大で200万円というのがひとつの目安でしょう。

いずれにしても、土地を買って家を建てる前には必ず地盤調査を行って、正確な地耐力を把握する必要があります。

地盤調査には、スウェーデン式サウンディング試験とボーリング試験があります。

スウェーデン式サウンディング試験は費用も4‐6万円ほどで手軽にできますが、やや誤差が出ます。一方、ボーリング試験は、正確に地耐力を知ることができますが、費用が20-25万円とやや高いのが難点です。

どちらの方式で行うかは、家づくりの依頼先に相談してください。