土地の価格を見極めよう!!

物の価値というのは、市場が決めますので、土地も同様に、需要と供給のバランスによって価格が決まるわけです。

TVや車などの大量販売されるものは、人気が高いからといって、極端に価格が上昇することはありません。なぜなら、同じ製品をいくつでも作れますので、必ずしも需要と供給のバランスによって価格が上がるとは言えません。

ところが、土地の価格はTVや車と違い、大量生産ができません。似た形状のものはあるかもしれませんが、全く同じものは存在したいため、一つ一つが唯一無二であり、人気に比例して土地の価格も高くなります。

また、土地は資産でもあるため、土地そのものというよりも、持ち主の事情や周辺環境によっても価格を左右することがあります。需要と供給に影響を与える個別の要素は以下のものです。

1、地域性

土地の価格は、周辺環境に依存する傾向があり、街のイメージや利便性、住環境など、「その地域の持つ独自の地域性」によって異なります。例えば、駅や道路事情などの交通の便や買い物などの利便性がよい地域は価格が高く、そうでない地域は価格が安くなります。

田園都市線の沿線は、全国的にみても人気のエリアと言われています。人気の高いエリアでは、売る側が強気な値段を設定しても、それでも欲しい人がいるために、ますます価格が高くなっていきます。

2、土地そのもの特性

土地の価格は、利便性の他に、方位や形、高低差、地域の法規定など、その土地がもつ固有の特性によっても大きく異なります。

一般的には、間口が広く、形が平たんで活用しやすく、広い道路に面したり、道路との高低差がないような土地は評価が高くなるわけです。

また、同じ面積の土地であっても、より広い建物が建てられる形状の土地、つまり建蔽率や容積率が高い土地は、それだけ高い評価を受けます。

3、流通量

昔からある地域で、頻繁に売買が行われずに土地そのものが売りだされるケースが稀有な場合、相場そのものが成り立ちづらいために、高値で取引される傾向があります。

逆に流通量が多く、盛んに売買が行われる地域では、相場が成り立ちやすいため、他の要素による適正な価格で取引されます。

4、業者主導による相場

魅力のある土地情報は一般に出る前に、すぐに業者によって押さえられます。不動産業者やデベロッパーなどは決断が早い上に現金決済が原則ですので、売主から見れば多少値引いても魅力のある取引相手です。

金利や土地政策によって特に建売業者が活動しやすくなる環境が整うと、元々人気のある地域の相場をさらに押し上げることになります。

5、売主による事情

土地の価格は、その土地を持っている売主の事情によっても異なります。

特に急いで売却する事情のない売主は、少なくとも相場値で売却できるまで待とうとしますが、何らかの事情ですぐに手持ち現金が必要な売主の場合は、価格を安くしてでも早く売りたいという動機が働くためです。

つまり、土地というのは、需要と供給のバランスで決まるものであり、そのバランスを決める要素というのは、いくつかの要素によって変化するのである

 良い土地とは、どんな土地なのか

　一般的に、良い土地の条件とは、どんな土地を言うのでしょうか。

　まず、「良い土地」の条件を考えてみると、以下の項目が連想できる。

　　・駅から近い。

　　・住環境に恵まれている。

　　・広い道路に面している。

　　・間口が広い。

　　・土地の大きさが手ごろ（30?40坪）

　　・道路との高低差がない。

　次に「悪い土地」を考えてみると、以下の項目が連想できる。

　　・駅から遠い。

　　・住環境が悪い。

　　・前の道路が狭い。

　　・間口が狭く、奥行きが長い。（細長や旗竿などの変形地）

　　・土地が小さ過ぎる。（狭小地）

　　・道路との高低差がある。（傾斜地）

実際にここに挙げた項目は、土地そのものといようも、立地条件や形だったり、利便性を意味するものだが、家を建てるための良い土地の条件とは、少し違ってくる。

住宅に向いている優れた土地というのは、住宅の耐久性を長持ちさせることができるということである。

それを支えるのが、なんと言っても家を建てる地盤です。

地盤が弱いと、不均一に土地が沈む不同沈下が起き、壁がひび割れたり、ドアや窓が開きづらくなったり、最悪の場合には家が傾いて倒壊します。

また、普段は何も起きなかったとしても、地震のときに一気にこれらの症状が現れることもあります。

地盤の強度は１平米当たり何トンの重量を支えることができるかという「地耐力」という単位で表し、一般的な土地は３トン以上あります。

どのくらいの地耐力が必要かは、上に建てる建物の重量によります。つまり、ある土地で木造住宅は建てられても、鉄筋コンクリートを建てるためには地盤改良が必要になるということがあります。

土地を買う前に是非とも正確な地耐力を知りたいところですが、候補の土地の地盤調査をいちいち費用をかけて行うわけにもいきませんし、売主がなかなか許可してくれませんので、まずは地形からおおよその検討をして見ましょう。

近くに川があって元々は川か川原だった可能性のある土地、湿地帯で池や沼を埋め立てた可能性のある土地、造成によって盛土をされた土地などは地盤が弱い可能性があります。また、近所の家の基礎部分や窓の周りにひびが入っている場合も要注意です。

逆に、古くからの住宅地や現在重い建物が建っている土地は地盤が強い可能性が高いのですが、数メートル離れただけで地耐力が全く違うこともあり、それだけで確実だと考えることは早計です。

また、以前に売主が調査した地盤データを不動産会社が持っていたり、土地そのものでなくても、付近の地盤強度の分布図を役所が作っていることがありますので、不動産会社や役所の建築課に聞いてみてください。

ただし、土地の欠点を積極的に明かそうとする良心的な不動産会社はそう多くありませんので、データがない場合は説明を鵜呑みにしないほうがよさそうです。

万一、地盤が弱そうだからといってすぐにあきらめる必要はありません。支持層まで杭を打ったり、地盤改良したり、また基礎をベタ基礎にするなど、十分な対策を講じることによって安全に家を建てることができます。

ただし、その分の費用が余計にかかりますので、土地の価格に予想される地盤対策費用を足した上で、その額が土地の魅力と釣り合うのか、予算を確保できるのかを検討することが必要です。

地盤対策費用の額は地耐力と建物の関係によって様々ですが、30坪の土地の場合、最大で200万円というのがひとつの目安でしょう。

いずれにしても、土地を買って家を建てる前には必ず地盤調査を行って、正確な地耐力を把握する必要があります。

地盤調査には、スウェーデン式サウンディング試験とボーリング試験があります。

スウェーデン式サウンディング試験は費用も4‐6万円ほどで手軽にできますが、やや誤差が出ます。一方、ボーリング試験は、正確に地耐力を知ることができますが、費用が20-25万円とやや高いのが難点です。

どちらの方式で行うかは、家づくりの依頼先に相談してください。

土地の見落としがちなポイント!!

環境の良し悪しや土地の形、日あたりだけに目を奪われず、同時に下記のポイントにも注目して土地探しを進めましょう。

・境界線を確認する

１つの大きな土地を2,3の区画に分けて売られている場合や、大きな土地を造成して新たに分譲されたような土地では、境界杭が入っていることがほとんどです。コンクリート杭や金属標などで境界が明示されていれば、後のトラブルも少ないでしょう。

また、区画の土地だけが販売されている場合は、かなりの割合で境界杭がない例が見受けられますので、注意が必要です。もし境界杭が入っていない場合は、不動産会社にどこが隣地との境なのかを契約までに確認しておきましょう。

・規制を理解する

周囲の建物をよく観察すると、どのような規制がかかっていて、どれ位の範囲なら建物を建てることができそうかという検討がしやすくなります。

特に都心部では「高度地区」の制限が厳しく掛かっている地域が多いため、付近の建物の「屋根のライン」を目安にして、建物の規模を推測してみましょう。また、すぐ近くに高いマンションや商業施設が建っていれば、建蔽率・容積率が高い地域かもしれません。

もし、周りに鉄筋コンクリート造の建物ばかり建っていたら、その地域は防火地域なのかもしれません。この場合、一般的に建物の構造は耐火建築物に限られるため、鉄筋コンクリート造の建物が多くなります。また、建物の外壁面が隣地や道路から必要以上に離れている建物が多く見られたら、地区計画や風致地区等の特別な制限がかかっている地域かもしれません。

・道路にも注意が必要

前の道路幅を計ってみて、4mに満たないようならセットバック（道路から敷地を後退させること）が必要です。この場合、向かい側から一方的に4ｍを確保したラインを道路境界とみなす場合と、現在の道路幅の中心から、2ｍを確保したラインを道路境界とみなす場合があり、どちらかによってセットバック面積に差が生じます。なお、後退した部分の面積は、建築する際の面積に含むことができません。

また、前の道路が私道の場合は、持分（所有する権利）を確認しておくことが重要です。万一、私道に持分がない場合には、その私道を通ることができなかったり、工事のための掘削ができないことがあります。その際には、所有者から承諾書を得ることが可能かどうかを不動産会社に確認しておきましょう。

・上下水道・ガス等の設備も確認

敷地内に水道メーターや排水枡、ガス栓を確認することができれば、大幅な費用が掛かることはないと考えていいでしょう。ただ、そのまま設備を使用できる状態になっている場合と、設備が古く取替えが必要な場合があるので注意しましょう。

今まで建物が建ったことがない更地の土地では、設備が引き込まれていないことが多く、新たに前の道路から敷地内までの設備を引き込む費用が必要になります。

さらに、土地に設備を引き込みたくても、前の道路にすら設備が入っていない場合もあります。この場合には、設備が入っているところから敷地内までの設備を引くことになり、多額の費用が生じます。

前の道路が私道の場合は、設備も公共のものではないことがあります。私設管の場合は、所有者から承諾書を得ることが可能かどうかを不動産会社に確認しておきましょう。

もし土地の前に出入りに邪魔になるような電柱がある場合には、移設することができるか、また移設の費用がどれ位かかるかを確認する必要があります。

・ハウスメーカーが得意な土地とは

ハウスメーカーの住宅は、あらかじめ基本的な仕様が決まっているため、規格内に収まりやすい、広い道路に面した40坪前後の整形地、つまり俗に言う「いい土地」が最も適していると言えます。

逆に間口が狭かったり、形が変形しているような土地では、規格から外れてしまう可能性が高いために、建築コストが極端に上昇してしまうことがあり、そうなるとハウスメーカーで建てる魅力は半減です。

つまり、ハウスメーカーは、土地に対する柔軟性がコスト的にも設計的にも最も低いといえます。

・建築家が得意な土地とは

予算と建築法規以外には、いっさい制約がないため、複雑な条件の土地でもその土地に適したプランを作ることができます。

例えば高低差のある土地には景観を重視した家を、周りを囲まれた土地には外壁に窓を設けず、中庭やトップライトを作って採光とプライバシーを同時に確保する、というように、土地の長所を活かし、欠点を軽減する設計が可能です。また、元々規格があるわけではないので、そのためにコストが急上昇することもありません。

建築家の設計は、土地に対する柔軟性が最も高く、安い土地でも最終的により上の住環境が得られるといえます。 

・工務店が得意な土地とは

工務店の事業形態は、工務店によって大きく異なり、一概に土地に対する柔軟性を評価することができませんが、平均的な工務店を例に取って説明します。

予算と建築法規以外には、いっさい制約がないため、複雑な条件の土地でも柔軟なプランを作ることができ、形が複雑な家を建てても材料費や工賃以上にコストは上昇しません。

しかし、一般的な工務店の設計力はそれほど高くなく、特に学問的に設計を勉強したことがない職人出身の方が設計を行う場合は、設計力による現実的な制約が生じます。

例えば、超狭小地に工務店が設計すると、ただ必要な部屋を何とかその土地に詰め込んだ使い勝手の悪い狭い家になりがちですし、周りを囲まれた土地に建てれば薄暗い家になりがちです。

つまり、一般的に工務店は設計力において土地に対する柔軟性が低く、ハウスメーカーほどではないにしろ、ある程度「いい土地」が適しているといえます。 

身の丈に合った予算を考えることが大切!!

家づくりにやはり予算が大前提ですよね。限られた予算の中で大切なことは、どの部分にお金を掛け、どの部分をコストダウンさせるかです。

インテリアなどの豪華な設備機器は豪華に揃えても所詮は消耗品です。

一年でも長く、安心してその家に住みたいのであれば、構造などの部分にお金を掛けるべきでしょう。

予算が厳しかったら、間取りや部屋数などを検討すべきです。

将来的に必要になりそうなものでも、現時点で必要でないのであれば、部屋をつくらないことも一つの方法ではあります。

不必要な部屋を作るということは、柱や床、壁などを余計につくるからお金が高くなるのです。

どうしても必要ならば、その時がくれば、再度検討しても良いのではないでしょうか。

また、値段にこだわりすぎて安いものだけを揃えると、よく陥りやすいのが、水漏れによる壁のシミ、窓ガラスなど部屋内の結露の発生などです。外観をカーテン等で隠しても、壁の内側での起こっている結露の発生は目に届きません。

知らないところで、躯体の腐食に起因するシロアリの発生、アレルギー症候などの健康障害が発生してはじめて気が付いても遅いのです。「安い家」が実は取り返しの付かない「高い買物」になったということは、実際には少なからず存在します。

安さばかりに気を取られず、目に見えない所にはしっかりとお金をかけることも重要!!。

例えば、四寸柱が標準であっても地震に強い家を建てても建物壁体内結露が起これば木は腐り鉄は錆びてしまい躯体の初期の耐久性能は著しく劣化してしまいます。

素敵な外観、便利な設備、自然素材の家づくりは順番でいうとその次といえます。

家は一番高い買物です。

「豪華設備売り出し」とか「今なら００万円値引き」とかで購買欲をあおられ家づくりの一番重要なことを見失うことのないよう心がけて欲しいものです。

 住宅（工法・構造）の種類

住宅でよく使われる構造は木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、混構造などがよく使われます。

日本で建てられている一戸建て住宅の工法構造は主に次の表のとおり種類があります。その中でも着工の割合が高いのは、木造軸組工法が5割以上を占め、以下2×4工法、プレハブ工法と続きます。

※プレハブ工法は工場で生産されメーカー各社が独自に開発しているため、どの会社でも建てられるわけではありません。

※工法構造は耐久性、耐火性などの性能面、またプランなどの対応自由度、コスト、工期などそれぞれに特徴があります。特徴を知ることで建てたい家や依頼先選びの目安にもなります。理解を深め、自分の建てたい家に合ったものを選択することです。

構造別で見てみる

・木造では在来工法（軸組工法）・枠組壁工法（２×４工法・２×６工法）

・鉄骨造では重量鉄骨ラーメン構造・軽量鉄骨ブレース構造。

・鉄筋コンクリート造ではラーメン構造、壁式構造。

・混構造（併用した構造）では１階鉄骨造又は鉄筋コンクリート造、２・３階木造がよく使われます。

木造軸組(在来)

柱と梁を組み、点で力を受ける。筋かいを入れ、金物で補強することで水平力に抵抗する。日本の伝統的な工法。

2×4(ツーバイフォー)

2インチ×4インチの部材と合板で床、壁、天井の面をつくり、それらを組み合わせる工法。外力は面で受ける。

木質系プレハブ

あらかじめ工場生産された木質系の部材やパネルを現場に運び組み立てる工法。

鉄骨系プレハブ

軽量鉄骨(4mm以下)を様々に折り曲げたフレームを軸組に用い、パネルを現場に運び組立てる工法。

重量鉄骨造

重量または軽量の鉄骨で構造体をつくる。

鉄筋コンクリート造

現場で鉄筋を配し型枠を組み、コンクリートを流して構造体をつくる。

ユニット工法

各部屋、階段、玄関などをすべてユニットとして工場で生産し、それを現場で組み立てていく工法。

その他

丸太組工法や混構造(1階は鉄筋コンクリートで2階は木造など)他。  

【工法のまとめ】

工法の特徴について

木造軸組工法の特徴

構造体に木材を使用し、土台・柱・梁・筋交い（補強材）といった骨組みで荷重を支える建築工法です。日本家屋の代表的な建築工法です。

阪神大震災では倒壊した木造住宅が多く、木造は地震には弱いと言われる方がいますが、これは大きな誤解が大きいのです。なぜなら、住宅は木造の数が一番多いので、当然倒壊数も多くなります。

もちろん、木造は他の構造と比べ古い建物がたくさんあり、倒壊した建物の殆どは、老朽化し土台などが腐っている物が多かったのです。

【メリット】

他の工法に比べ構造規制が少なく、デザイン・間取り・敷地に対して柔軟に対応できる工法のため、融通性・設計の自由度が高い。環境性能・居住性に優れ、部分的な増改築もすることができる。また、日本の風土に、一番適した構造です。

【デメリット】

施工技術の熟練度を問われるので、品質を保つことが難しい。天候にも左右されるので施工期間は長くなりがち。自由度が高い分、熟練した技術が必要で、施工にバラツキがおきやすく、場合によっては、価格も高くなる傾向にある。

2×4（ツーバイフォー）工法

構造体に木材を使用し、柱を使わず2×4インチ（約5cm×10cm）の軸組材と木製パネルで天井・壁・床などの面を釘打ちで組み上げていく建築工法です。

【メリット】

釘打ちを基本とし、施工が比較的容易にできるため、品質のバラツキが少ない。気密性・断熱性に優れている。

【デメリット】

結露に注意が必要。部材が高価で、建築費用が非常に高く工期も長くなってしまう。また、重量があるため、敷地によっては大掛かりな基礎工事を必要とする。

プレハブ工法（工業化住宅）の特徴

プレハブ住宅のメリットは工場での部材の加工が多く現場での施工ミスが少なくなるというのが一番のメリットでしょう。あらかじめ鉄骨材を溶接した箱形ユニットを工場で製造、内外装や設備の全てを組み込んだ状態で搬入し、現場でユニットを連結することで組み上げる建築工法です。

【メリット】

部材を工場で生産するため、現場での工期が短い。工場生産のため均一の品質で提供可能。ユニット工法に比べ設計の自由度が高い。

【デメリット】

規格型のため、特殊なデザインや細かな間取り寸法の変更など、自由度が他と比べ制限がある。パネル搬入スペースの確保が必要。建築廃材多少出てしまう。

鉄骨造の特徴

住宅によく使われる工法は重量鉄骨ラーメン構造と軽量鉄骨ブレース構造です。

重量鉄骨ラーメン構造は柱が部屋内にでてくるというデメリットがあるのですが、間取りの自由度が他の構造と比較しても最も高く、間口の狭い土地にも対応できます。

軽量鉄骨ブレース構造は、柱は部屋内にでてこないのですが、木造と同じように耐力壁の確保が必要なので、木造と同じ程度間取りに制約が出てきます。

両工法共、建物重量は木造と鉄筋コンクリート造の中間で、床の仕様を軽い物にすると木造にちかくなります。

【メリット】

木造軸組工法より強度が高く、広い空間が採用できる。耐火被覆を行えば、耐火建築物として防火地域でも建築できる。

【デメリット】

増改築・移設は向かない。部材の管理によって品質にバラツキがありがちである。部材が高価なため、建築費用が高くなってしまう。また、鉄骨の熱伝導率が高く、熱橋による壁体内結露が発生する。

鉄筋コンクリート造（ＲＣ造）の特徴

組んだ鉄筋にコンクリートを打ち込んでできた構造体を使用した工法で、柱や梁で構成するラーメン工法とコンクリートパネルの面で構成する壁式工法があります。地震などの災害に強く、耐久性も高いのが特長。最近ではパネルの現場加工も可能になってきた。

【メリット】

耐火性・耐久性に優れた工法です。広い空間が採用できる。

【デメリット】

建物の自重が大きく、基礎にかかる費用が割高になりやすく、建築費が、他の工法に比べ一番高くつきます。

ユニット工法の特徴

あらかじめ鉄骨材を溶接した箱形ユニットを工場で製造、内外装や設備の全てを組み込んだ状態で搬入し、現場でユニットを連結することで組み上げる建築工法です。

【メリット】

現場での施工期間がとても短く、最短1日で組み上げることが可能。工場生産のため均一の品質を安価で提供可能。そのまま運ぶことができるため、増改築・移設も簡単。最近ではデザイン性も向上し、店舗・事務所や住宅利用も拡大している。

【デメリット】

ユニット型のため、特殊なデザインや細かな間取り寸法の変更など、自由度が他と比べ制限がある。クレーンによる搬入が必須のため、現場の立地条件 

 坪単価の計算方法とは？

　住宅の広告等でよく見かける「坪単価」という言葉。一見価格を比較するのに便利な指標のようですが、その意味を間違えて捉えてしまうと大きな落とし穴にはまってしまうかもしれません。  

「坪単価」の基本的な計算式は？

　本体価格（円）　÷　延床面積（坪）　＝　坪単価（円/坪）

　例えば、本体価格が1500万円で、延床面積が30坪だとすると、上記の式に当て込めると坪単価＝50万円/坪となります。

では延べ面積が30坪と10坪小さくなれば、本体工事費が1,500万円と安くなるのでしょうか？必ずしもそうではありません。

確かに面積が小さくなった分、屋根や壁・床などの材料費は多少減りますが、全てがなくなる訳ではありません。 またトイレやキッチン・浴室などはなくなる訳ではないので、設備費は変わらないのです。

つまり一部分の材料費が少し減るだけで、平均的に金額が落ちる訳ではないのです。

基本的に延べ面積の大きさに関わらず、工事の内容や過程はそう変わらないのです。

材料費は、数量の多い方が値引率も良く単価が安くなる事があり、数量が少ない方が値引率も悪い事があります。

また狭い住宅のほうが施工もやり辛く、逆に仕事の手間がかかる場合があります。必ずしも小さい住宅だから安くなると言う事ではないのです。

住宅メーカーや工務店の表示されている「坪単価」は、一般的に標準仕様が多いのも特徴です。 この標準仕様とは、あらかじめ用意されている間取や仕上材などを使用するケースで、既製品と考えれば分かり易いでしょう。 もしこの標準仕様から間取や仕上材を気に入った物に変更すると、すぐに「坪単価」は上がってしまいます。

また「坪単価」には別途工事費（照明器具や空調設備・カーテンや家具・庭や塀などの外構工事など）が含まれてはいないのが一般的です。 住宅メーカーや工務店はこれらの金額を含めない事で、工事金額を安く見せる為の手法としています。

つまり「坪単価」を計算する上で、何処までの内容を含むかにより、金額は全然違ってくると言う事です。

一般的には、「坪単価」は面積が小さければ安くなり、また安いほうが得だと思いがちなのですが、坪単価の差は基本的な設計プランと使用する材料、 工事に含まれる内容によってすぐに変わるという事です。

つまり敷地面積が同じでも、住宅のプランや使用する仕上材などの中身がまるで違う物を「坪単価」で比較しても、 ほとんど意味がないという事です。

この「坪単価」は、あくまでも工事金額を知る為の一つ目安と言うだけで、必ずしも業者選びの最良な方法ではないと言う事です。

延床面積で割らない場合もある

坪単価を算出する分母には、「延床面積」を用いる場合と「施工床面積」と呼ばれる面積で割る場合もあります。

延床面積と施工床面積の違い

「延床面積」とは、各階の床面積の合計ですが、以下の部分の面積は含みません。

一方で、「施工床面積」は、実際に施工する床面積ということで、これらを含めて計算します。

 ただし、どこまで含めるかという基準は各社独自で定めているので、注意が必要です。

【延床面積に含まない部分】

・地下室／地上階の延床面積の1/2以下の場合

・ポーチ／十分に外気に開放されている場合 

・ 車庫／各階床面積（車庫含む）合計の1/5以下の場合。（屋内的用途のないもの）

・吹き抜け

・バルコニー（ベランダ）／外壁面から突出幅が2ｍ以内などの場合

・小屋裏収納／階下の床面積の1/2未満、天井高1.4ｍ以下の場合。

本体工事に含まれていない「別途工事」にも注意が必要！

　同時に「本体価格」には何が含まれ、何が含まれていないかをチェックする必要があります。

　 例えばＡ社の本体価格にはガス工事が含まれているけど、Ｂ社には別途工事となっているなどです。

　よく言われる「坪単価」と一口に言っても、「本体価格」「床面積」とも基準は各社バラバラ、そのことを念頭において「坪単価」を理解することが大切なのです。

 適正価格とはなにか。

実際のところ、坪単価という物差し自体もいい加減なところが多く、地域や工法、統計の方法や広告の表現によって違うなど、まちまちなのが現状です。

しかし、間取りも、広さも違い、仕上げや住設機器のグレードも違う住宅では、坪単価も大きな目安になることは事実です。

　では、自分が頼もうとしている建物の適正価格はどうやって知るのが良いでしょうか。

適正価格には幅がある

　よく工事の単価を気にされる人がいますが、スーパーに買い物に行っても、大根の価格はそれぞれのスーパーで微妙に違います。

　また、家電製品などの価格を比較するサイトなどでも、家電製品やパソコンの価格には、ピンからキリまであるの現状です。

　定価がある商品ですらこのような単価の違いがあるのですから、加工賃が必要な工事では、単価が高いか安いかではなく、妥当な価格範囲に入っているかどうかがポイントになります。

相見積もり 

　公共事業では適正価格を積算という作業ではじき出し、その価格を上限にして入札をしますが、住宅ではそんなことは出来ません。

　そのため、最初のページで相見積もりを勧めているように、相見積もりは、仕様の多少の違いはあっても各社の見積もりを比較して、自分が頼もうとしている建物の妥当な価格がどの程度なのかをつかむもっとも良い方法です。

失敗しない相見積もりの取り方

いくつかの会社に同じ条件で見積もりを依頼することを相見積もりというが、その比較のしかたの注意点を述べておこう。

大切なことは見積もり金額だけを比べないこと。

一般の商品を買うときでも値段だけを比べて買う人はいないと思う。家づくりも同じことで、値段だけを見て安いからと決めてしまったのでは、商品を比べないで買い物をするのと同じことだ。

家づくりの場合、商品の中身をあらわすのは、設計と材料。相見積もりの段階では、設計は基本設計もしくはラフプランといって、100分の1のサイズでかかれる、平面図、立面図、敷地配置図などのこと。これでどんな間取りか、敷地をどのように生かしているかなどがわかる。

材料や設備は、仕様・仕上げ表にまとめられる。どの会社のどんな商品を使うのか、依頼先候補が用意してくれるカタログやサンプルでチェックしよう。ここできちんと確認しておかないと、契約後にあわてて変更して予算オーバーになりがちなので要注意だ。また自分の要望したものが入っているかどうかも要チェック。

内容と金額をよく吟味して1社に絞ろう

設計と材料を十分にチェックしたうえで、見積もり金額を比べてみよう。いくら見積金額が低くても材料のグレードも低ければ満足できないかも知れない。逆に、よい材料をたくさん使っていても高ければ予算内ではできない可能性も。そのあたりをじっくり比較検討するのが、そもそも相見積もりをとる目的だ。

出されたラフプラン・見積もりに対して不満があれば修正要望を出そう。そうしてその中から1社を選び、その後はその会社と内容を詰めていく。本設計が出来上がり、見積もりが確定したら契約に踏み切ろう。

情報収集から相見積もりを依頼するまで

依頼先を探すには、まず情報収集から始めよう。住宅専門誌でさまざまな会社の情報をチェック、気に入った会社があったら資料請求をしてカタログやパンフレットを取り寄せよう。

資料にはさまざまな種類があり、会社の概要やアフターサービスの内容、テクニカルなことまで知識の吸収にも役立つ。

それらの資料を読み込んで、会社や商品に関心を持ったら、今度は住宅展示場に足を運んでみよう。そこではモデルハウスを見学できるだけでなく、営業担当に会ってさまざまな話を聞くこともできる。資料ではわかりにくかったことなどを遠慮しないで聞いてみよう。その受け答えから、その会社の信頼度もチェックできる。

なおモデルハウスを見るときは、標準仕様より豪華にできていることに注意が必要。そのまま建てれば高額なものになる。モデルハウスは、その商品のコンセプトを提案しているものと理解したほうがよく、それが自分たちの暮らしに合っているかどうかを見極めたい。

工務店などでモデルハウスを出展していない場合は、問い合わせをして施工例や現場見学会に参加しよう。

3,4社に同じ条件を出して見積もりを依頼

こうして依頼先候補を3?4社に絞ったら、プランと見積もりの依頼をしよう。

プランは建物の規模を決めて、外観デザインや敷地への配置のしかた、間取りなどを決めるもの。また使う材料や設備などの要望も出して、見積もりを出してもらおう。プランを依頼すると、依頼先はまず敷地の法的条件を調べ、敷地調査、地盤調査を行う。境界線を確認したり、周辺状況を調べて、設計の参考資料とする。地盤調査は、地盤の地耐力、つまりどの程度の固さの地盤なのかを調べるもの。

それによって基礎の仕様が決まってくる。軟弱な場合は、地盤改良や杭打ちを行う場合も。

プラン・見積もりの依頼は、依頼先候補に同じ条件と要望を出して行う。そうしないと比較がむずかしくなるからだ。したがって見積もりを依頼する前には、設備の種類も含めて自分たちの要望をきちんと整理しておく必要もある。 

正しい見積もり書の見方

見積もりのチェックポイントとは、一体どこなのでしょうか？

いろいろな会社から、相見積りを取ってみても、プランは違うし、工法や仕様は全く違う、見積りの書式までも違う、そうなると見積のやり方や考え方自体が各社バラバラということになります。

ですから、折角、見積もりを取った所で、それが高いが低いのかを感覚でしか、判断できない。

例えば、住宅のチラシに坪単価○○万円などと、かなり安い金額だったので、見積もりを出したら、標準の工事金額だけの値段で、実際には別途オプション工事として扱われており、総額でみると、全く安くないなど、表面的な坪単価に惑わされることがよくあります。

では、そうならないように、見積もりの見方を理解しておきましょう。

【理解しておくべきこと】

1.工法・使用材料・設備・住宅会社の規模でまったく違ってきますので見積もりには必ず明細を出してもらいましょう。

2.見積書には決まった方式がなく、工務店や設計事務所に頼んで建てる注文住宅とハウスメーカーの規格型住宅の場合とでは、見積りの意味すら異なってしまう。

3.見積もりは、最終的な金額だけで判断をしないこと。ただ、あまりにも細かくチェックしすぎてもキリがありません。要は、全体的なバランスが大事。

4.見積もりで大事なのは工法、使う材料、設備など中身を十分に確認して、比較しそれから契約しましょう。

中身をよく確認しないで契約し工事の途中で自分が気に入った設備や材料を頼んだらそれは全部追加工事費で請求されるなんてこともありますので注意してください。

5.見積もりが、想定内であれば問題ありませんが、想定外の金額、つまり、予想より高くなってしまった場合は、無理をせずに見直しを掛ける事が大切。必ず、必要以上のグレードだったり、不必要な設備が含まれたりと、依頼先ともう一度話し合いましょう。無理せず、無駄を省く努力をすること。

6.本工事に含まれていない別途工事には、十分に注意が必要。解体・地盤補強・外構・材料運搬費・造園・本管引込み・堀・門など、一般的に別扱いになっていることが多く、また、給排水工事・電話配線・ＴＶアンテナ・空調などは、一部しか含まれなかったりしますので、十分頭に入れておく事が大切です。

7.設計費や調査費、その他雑費も結構掛かります。敷地調査・地盤調査などの調査費用や設計費、保険関連、祭典等（地鎮祭、上棟式）なども、お金が掛かりますので、工事費だけで、お金を上限まで見ないように、多少の余裕が必要です。また、建て替えの場合は、仮住まい、引越し費用も馬鹿になりませんので、十分に注意が必要です。

＜確認ポイント＞

　・あなたの意志や要望が、依頼先に十分伝わっていますか。

　・あなたが希望する面積や工期等の基本的な要件が満たされていますか？

　・間取りやインテリアなどの設備･照明関係なども、要望とマッチしいますか。

　・見積もり金額は、想定内ですが、想定外でしたか。

　・出された見積もりの中には、付帯工事や関連工事、照明機器などがどこまで反映されたいましたか。

　・見積もりが高かった場合、どこが予定よりも高くなっているのか、依頼先と十分に話し合っていますか 

では、次に別途オプションについて注意点を見ておきましょう。