住宅ローンを借りるメリット

住宅ローンを借りることによって得られる一般的なメリットは？

それでは、住宅やマンションを購入する際にローンを借りるメリットは何でしょうか？

住宅やマイホームなどを手に入れるには、多額の資金が必要になります。実際のところ、自己資金だけで住宅を手に入れる人は稀で、多くの人がお金を借り入れています。 中には両親から借金する人もいるでしょうが、ほとんどの人が民間や公庫の住宅ローンを利用しています。

ローンを借りるメリットとして、「本来なら、高額なお金がないと買えないはずのものが、ローンを借りることによって、手に入る」ことです。 基本的に、「お金を貯めてから買う」という考え方は正しいのですが、高額なものを買う場合には、ローンを上手に利用することで、夢を実現することが可能になるのです。

では、そもそも「住宅ローン」とは一体どういうローンなのでしょうか？

厳密に言うと住宅ローンとは、「民間の金融機関（銀行など）が行う住宅に対する融資」を意味します。

つまり公的融資によるものは、正確には住宅ローンとは言いません。

例えば、住宅金融公庫からの融資は、正確には住宅ローンではなく「住宅融資」と言います。 この一般的に住宅ローンと呼ばれるものは、住宅を取得するための融資（ローン）です。

住宅を取得するために金融機関から融資を受ける住宅ローンは、通常のローンと比べると、「多額の資金を受けられる」「金利が低い」「返済期間が長い」などのメリットがあります。

しかし、誰でも簡単に住宅ローンを利用できると言うわけではありません。長期間に渡って多額の資金を低金利で貸す金融機関にとって、ローンの返済不能という事態を避けるためにも年収や年齢など申込者の返済能力をチェックし、抵当権などの設定も行います。

当然、手続きもやや複雑になるし、関係書類もそれなりの量になる覚悟が必要です。

住宅ローンの金利について

 ローンを借りるデメリットは何でしょうか？ 

ローンを借りると当然ですが、金利負担が発生します。

一般的には、住宅ローンのようにお金の利用目的がはっきりしている場合に、しっかりとした担保を差し出すものほど金利は低くなり、カードローンのように利用目的に決まりがなく、無担保（担保をとられないもの）のものは、金利が高くなります。 

また、金利の上昇リスクも注意しなければいけません。

 ・金利上昇リスク 

金利の上昇傾向になると、どうなるのでしょうか？

金利の上昇は、お金を預ける人にとってはうれしいことですが、お金を借りる立場であれば歓迎できないものですよね。

金利が上昇すれば、それに連動するかたちで毎月の返済額も増加します（返済額が見直される時期はローンタイプによる）。

ですから、「金利が上昇する」という環境での住宅ローンは、金利上昇リスクが避けられる長期固定金利型が賢い選択と言えます。

これから新規に借り入れるという方は、長期固定金利であることを第一条件に検討することをお勧めします。

問題は、すでに「変動金利型」や「期間限定固定金利型」でローンを組んでいる場合です。

金利が上昇してしまうと、変動金利型の場合は未払い利息が生じる危険性がありますし、期間限定固定金利型の場合は、固定期間が明けたら返済額が急激にアップするという可能性があります。

これらの場合、長期固定金利の商品に借り換えるなど対策を急いだほうが良いとかもしれません。

住宅ローンの種類について

住宅ローンについては、土地の購入を検討するときに、事前に住宅ローンの融資が受けられるかどうかを金融機関に相談しておきましょう。

住宅ローンには大きく分けて公的融資と民間ローンの2種類があります。

どちらが、自分にあっているのかを検討して、借り入れ先を選びましょう。

ローンの申し込みには、建築確認申請書の副本（控え）が必要です。その他にも、印紙税、融資事務手数料、ローン保証料などの諸費用も掛かってきます。

また、フラット35を除く民間ローンの場合、建築資金と購入資金の利用条件にはほとんど差がありません。

建てる住宅に対する制約は財形住宅融資などの公的融資に比べて緩やかで、せいぜい建築基準法に適することが条件になります。

つまり、人に対する制約に主眼が置かれています。

 住宅ローン商品の代表例

住宅ローン商品には大きく分けて3タイプあります。

1.変動金利

融資時の金利が１番低いので融資金額は大きくなります。

半年ごとに金利の見直しがあり5年に一度返済額が変わります。

2.固定金利選択型

3年、5年、10年等の期間を選ぶことができ、その期間は返済額が固定されます。

その後は再度、商品を選び返済方法を見直します。

固定期間が短いほど金利が低いので融資金額は大きくなります。

3.長期固定金利

住宅金融公庫のフラット35が代表格です。

返済期間すべてに金利が固定されるので返済計画が立てやすい。

融資時の金利が１番高いので融資金額は少なくなります。

金融機関でタイプ別の返済シュミレーションをしてくれると思います。

この段階では概算の融資可能金額を知ることが目的なので返済期間や住宅ローン商品を決める必要はありませんが、金融機関からよく説明を受けて、それぞれの住宅ローン商品の特徴を理解しておきましょう。

 銀行はどこも同じなでしょうか

銀行（金融機関）と一言でいっても、都市銀行（メガバンク）・信託銀行・地方銀行・信用金庫・信用組合の違いがあり、また同じようでも各金融機関では金利・期間・優遇内容・審査方法・保証料・担保評価・年収での返済割合・返済履歴の判断基準なども各金融機関によって違います。 

当然ながら、銀行は「利益最優先」です。

お客様のメリットより企業のメリットを最優先いたします。

銀行の窓口には住宅ローンに詳しい担当者が少ないため、相談にいっても自分の所の商品の良い所しか説明してもらえないので、正しい理解が出来ないことが多いのです。 

銀行の担当者は自分の成績が欲しいので、相談に行ったら、何としても申し込んでもらうように、説得されます。（このため、安易に申込みその後断られる（否決）ケースも多々あります。） 

銀行で住宅ローンや借り換えを断られる理由は以下のとおりです。 

　・勤務（転職）年数が少ない方 

　・生命保険など報酬が外務員になっている方 

　・他に車などのローンがある方 

　・自営業の方 

　・会社役員の方 

　・離婚して名義を変えていない方 

　・建物の担保評価の低い方 

　・建物が建蔽率、容積率オーバー（違法建築）の方
 

 銀行の担当者は『なぜ申込者が否決になったか』理由を説明してくれません。 そのため、何を解決すればいいのかさえ、わかりません。

借り換えの場合でも、金利差が 0.5 ％? 1.0 ％あれば、借り替えた方が得になりますが、「メリットがでない」といって受け付けない銀行もみられます。

酷い銀行だと、月１万円程度安くなる程度であれば、あまり差がでない為、「借り換えのメリットはないですよ」とあからさまに断られるケースもあります。 

 住宅ローンの審査に流れについて

住宅ローンを受けるに当たって、現在ではほとんどの金融会社は「住宅ローンの事前審査制度」を取り入れています。

事前審査の目的には、「通るかどうか不安」という人のために、仮審査をして結果を通知するということとなり、原則3日以内に仮審査をして結果を連絡することになっています。

＜以前の申し込みの流れ＞

1.申し込みを決意

　　　↓

2.融資審査を受ける

　　　↓

3.融資審査を無事に通過

　　　↓

4.ローン融資の実行

・・・という流れだったのですが、

制度を利用する際の流れは、以下のようになります。

1.「住宅ローン事前審査申込書」を該当金融機関に提出。

　　↓

2.融資仮審査が行なわれる。

　　↓

3.申込書提出から原則3日以内で、仮審査の結果が通知。

　　↓

4.申し込むか検討

　　↓

5.融資審査

　　↓

6.融資実行

 

・・・となります。

結果により、ローンを比較検討できる、さらに、この制度の最大の魅力というのが、手数料が無料です。

 都市計画税について

都市計画税とは、都市計画法に定められている*市街化区域に住宅を建てたり買ったりして所有した人に課せられる税金で、納税の方法は、固定資産税と合わせて納めるという形を取られています。

*市街化区域とは、商店・事務所など自由に建設できる都市計画法で定められた区域のことをいい、一般的に都心部に多く存在し、都市計画税の税額は、固定資産税と同じように、土地や建物などの不動産評価額に各市区町村が定める税率をかけて算出します。

この税金は、固定資産税と同じく所有していると毎年かかる税金で、固定資産税の課税通知書に記載されていますので、併せて納めます。

税額は固定資産税評価額（取引金額ではありません）の0.3％ですが、市区町村によって異なることがありますので、各市区町村のウェブサイトをご確認下さい。

また、この都市計画税にも土地部分についての軽減措置が受けられますので、自分があてはまるかどうかの確認を事前にしておくようにしましょう。

【都市計画税の算出方法】

課税標準額　×　税率　＝　税額  

不動産所得税について

不動産所得税とは、相続以外で住宅や土地を取得したときに、所在地の都道府県に支払う税金のことです。

課税されるのは、その不動産を取得した際の1回のみになります。

対象は、土地と建物それぞれにかかります。

【不動産所得の算出方法】

税額は、取得した不動産の価格 ×　税率

※評価額に4%の税率をかけて算出したものが、不動産所得税となります。

不動産の価格は、固定資産評価基準に基づき、原則として固定資産税台帳に登録されている価格が適用されます。

固定資産税について

固定資産税とは、土地や建物などの固定資産を所有する人にかかる税金です。

税額は、不動産の評価額に一定の税率をかけて算出され、住宅が所在する市区町村によって税率は異なりますので、確認が必要です。

固定資産税についても軽減措置を受けられるものがあるので、自分の物が軽減措置を受けられるのかどうかをチェックしておきましょう。

【固定資産税の対象となる資産】

課税となる土地、家屋、償却資産とは以下のようなものになります。

・土地・・・・・・・田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地など

・家屋・・・・・・・住宅、店舗、事務所、工場、倉庫、車庫、物置など（三方以上に壁があり、独立して風雨をしのげる状態にあるものが一般的に対象物となります。）

・償却資産・・・土地、家屋以外の事業用に使うことのできる資産（無形資産を除く）で、 構築物、機械、装置、船舶、車輛、工具、器具、備品など

【固定資産の評価額】 

固定資産税は、次のように税額が決定されます。

1.固定資産を評価し、その価格を決定し、その価格をもとに課税標準額を算定。

2.課税標準額　×　税率　＝　税額

3.税額等を記載した納税通知書を納税者あてに通知。 

 登録免許税について

登録免許税とは、土地や建物を取得して登記するときにかかる税金となり、登記の種類によって税率が決まっています。

登記とは、民法上の権利などの事実関係をはっきりさせるために、登記所で登記簿に記載する手続きのことですが、登録免許税の税額は、不動産の評価額に一定の税率をかけて算出されます。

また、取得・新築後1年以内で一定の条件を満たす住宅については、税額の軽減措置が設けられているので、その点を抑えておくと、うまく利用できるでしょう。

【登録免許税の算出の仕方】

所有権の保存登記　　　・・・　[建物]不動産の価額×0.15%<0.4%>

売買による所有権移転登記　[建物]不動産の価額×0.3%<2%>
　  　　　　　　　　　　　　　　　　　[土地]不動産の価額×1%<2%>

抵当権設定登記　　　　・・・　債権額×0.1%<0.4%>

※住宅金融公庫融資・財形年金は非課税扱いとなり、<　>内の税率又は税額は特例適用外の場合となります。

【特例措置の条件】

＜土地＞ 

平成18年4月1日から平成20年3月31日の間に受ける土地の売買による所有権の移転登記の場合

＜建物（以下にあてはまる場合）＞

1.平成19年3月31日までに新築又は取得した家屋であること

2.自己の居住の用に供される家屋であること

3.新築又は取得後1年以内の登記であること

4.登記簿上の家屋の床面積が50?以上であること

5.中古住宅の場合は、築後20年以内（耐火建築物の場合は25年以内）のものであること

または地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるものに適合するものであること（新耐震基準へ適合するものであること）

6.登記の申請書に当該家屋所在地の市長による住宅用家屋証明書を添付しているこ