用途地域の種類とは

建物は住宅ばかりではなく、商店や工場、病院など様々な用途に使われています。

しかし、住宅の隣に大きなスーパーマーケットがあったり、病院のそばにカラオケバーがあったらどうなるでしょうか？

用途が異なる建物が無秩序に混在していると、お互いに不快な思いをしたり、迷惑に思うはずです。こうした混乱を防ぐためにあるのが、用途地域による規制です。

これは地域を用途別に、大きくは「住居系の地域」、「商業系の地域」、「工業系の地域」の３地域に分け、それぞれをさらに細かく分けられています。

また、建物の規模も、この用途地域で規制されています。
（住宅は工業専用地域には建築することはできません。）

【住居用】

・第1種低層住居専用地域、第2種低層住居専用地域

・第1種中高層住居専用地域、第2種中高層住居専用地域

・第1種住居地域、第2種住居地域、準住居地域

【商業用】

・近隣商業地域、商業地域

【工業用】

準工業地域、工業地域、工業専用地域

※そのほか、次の法規制などにより、住まいの建築可否が判断されます。もし、用途地域を確認したい方は、建築予定地のある役場の都市計画課、または建築課にお出かけいただければ、自由に閲覧できます。

また、住宅が建てられないのは、工業系のみになります。

最低限知っておくべき敷地条件

建ぺい率と容積率について

 【建ぺい率】

敷地面積に対する住宅の建築面積（建物の投影面積）の割合。防火や避難路、通風、採光などを確保するため、建築基準法によって建ぺい率の限度が定められています。

　（例）建ぺい率が50％とすると、100平方メートルの土地に建築面積が50平方メートルまでの家を建てることができます。

【容積率】

 敷地面積に対する建物の延床面積（2階建てなら1階の床面積＋2階の床面積）の割合のこと。

　（例）容積率が100％とすると、100平方メートルの土地に延床面積100平方メートルまでの家を建てることができます。

　（例）1階床面積50平方メートル＋2階床面積50平方メートル＝延床面積100平方メートル

市街化区域と市街化調整区域

日本の国土は、法律によって、都市地域や農業地域、自然公園地域などいくつかの地域に分類されています。

そのなかの、都市区域においては、無秩序な市街化を防止するために、都市計画法に基づいて、地方自治体で市街化区域と市街化調整区域などに分類されています。

【市街化区域】

市街化区域とは、優先的に市街化の開発が進められている区域や、すでに市街地として形成されている区域です。市街化地域には、用途地域や防火地域・高度地区・風致地区などの地域・地区が定められています。

【市街化調整区域】

市街化調整地域とは、市街化を抑制している地域で、原則として住宅の建築はできません。ただし、農業や林業・魚業などの用途に必要な建物、及び　それらの業務を営む人のための住宅は建築することが可能です。

住宅に関連する義務と制限とは

●幅4ｍ以上の道路に2ｍ以上、接した敷地でなければ家は建てられません。（接道義務）

道路に接していない敷地には建物は建てられません、又　道路があっても２ｍ以上、接しなければ建物は建てられません。尚　道路の幅が４ｍ未満の場合は、敷地面積は減りますが道路の中心から２ｍ後退したラインを道路境界線（セットバック）とすれば家を建てることは可能です。もし、接道していない敷地の場合は、接道義務を果たすために必要な土地を借地する必要があります。

※道路とは建築基準法で定められた道路をいう。

●一つの敷地に二つ以上の建物は建てられません。（可分不可分の制限）

一つの敷地に親世帯と子供世帯の家を別々に建てる事は出来ません。その場合は敷地を分割して、各分割した敷地に対して接道義務や建ペイ率・容積率などの制限がかかります。

但し　トイレ・キッチン・浴室などがない離れや、住宅の用途に必要な物置き・ビルトインガレージなどは同一敷地内に建築することができます。

●住宅が建てられない用途地域があります。（用途地域の制限）

用途地域の種別によって住宅・併用住宅（店舗付き住宅など）が建てられない地域や、希望する大きさの住宅が建てられない場合があります。今住んでいる敷地の用途地域は、管轄の市役所で調べることが出来ますので、１度調べてみてはいかかがですか。

建物の規模（面積）に制限があります。

●建築面積の制限があります。（建ペイ率の制限）

敷地に指定された建ペイ率を超えて建築することはできません。

建ペイ率とは、建築面積を敷地面積で除した割合で、この比率が敷地に指定されている建ペイ率を超えないこと。指定されている建ペイ率は用途地域で何種類かあり、各行政で地域性を考慮されて指定されています。一般的な建ペイ率は用途地域リストを参照して下さい。

　◆建築面積／敷地面積＝建ペイ率

　55平方メートル／100平方メートル＝　55％　≦　指定ペイ率60％　＝　ＯＫ

二つ以上の道路に接している場合（角地など）は、敷地に指定されている建ペイ率に10％加算ができ、通常より広い建物が建てられます。

●延べ床面積にも制限があります。（容積率の制限）

敷地に指定された容積率を、超えて建物を建てることはできません。

容積率とは、各階の床面積の合計を敷地面積で除した割合で、この比率が敷地に指定されている容積率を超えないこと。指定されている容積率は用途地域で何種類かあり、各行政庁で地域性を考慮されて指定されています。一般的な容積率は用途地域リストを参照して下さい。

　　◆延べ床面積／敷地面積＝容積率

　（１階55平方メートル＋2階55平方メートル）／100平方メートル＝100％　≦　指定容積率200％＝ＯＫ

前面道路の幅によって指定されている容積率以下に制限される場合があります。

前面道路の幅が12ｍ未満の場合は、前面道路の幅に用途地域に規定されている係数（0.4若しくは0.6）を乗じた値が、指定されている容積率を下回る場合は、不利側の容積率（道路の幅で決まる容積率）が適用されます。

指定容積率が200％でも、前面道路が4ｍで係数が0.4の場合は、4ｍ×0.4＝160％となり、不利側の容積率160％までしか建てられません。

●建物には高さの制限があります。（高さの制限）

第1種・第2種低層住居専用地域の場合は、道路幅に関係なく建物の高さは10ｍ以下または12ｍ以下に制限されています。

それ以外の地域についても規制がありますので、詳しくは各官庁にお尋ねください

ご近所トラブルにならないために!!

●隣接する家との距離を考える

敷地が狭いために、お隣さんとの境界線ぎりぎりまで家を建てたいと考えた場合、どんなことに気をつけなければいけないのでしょうか。

民法においては、すべての地域において、建物の外壁と隣地境界線との距離は50ｃｍ以上と定められています。

また、建築基準法により、第1種・第2種低層住居専用地域に限り、地方公共団体の都市計画で1ｍ以上、または1.5ｍという規制が設けられている場合もありますので、しっかりと頭に入れておきましょう。

●雨水や排水の流出には注意!!

ご近所トラブルの中で、多いのが、雨水や排水などの水のトラブルです。

お隣りに、自分の家から雨水や洗車時の排水、生活用水等が流れ込んでくるといったクレームは結構頻繁に発生します。

例えば、自分の敷地が、隣の敷地よりも高く 雨水が地中を通ってお隣りへ流れ込む場合でも、それを防 ぐ手立てが必要なのです。

場合によっては排水溝を設けないといけないこともありますので、注意が必要です。

●日照権について

2階建てや3階建てなどを建てる場合に注意が必要なのが、家の屋根などで光をさせぎってしまい、お隣が影になってしまうことがあります。

お隣りがある場合は注意が必要です。

住まいの北側にあるお隣りの日照権を強く意識した規制もありますので、注意しましょう。

第1種・第2種低層住居専用地域と第１種・第２種中高層住居専用地域の北側斜線制限がそれです。

この制限を受けると、2階または3階の間取りや屋根の形が大きく制約される場合があります。

●お隣との境界線について

軒先が隣地境界線を越えることは許されません。 また、越えていなくても、雨つゆが入るのもダメです。

多くみられる事例としては、物置や車庫での失敗です。

万が一の場合は、すぐに出っ張りを直して修正したり、雨どいを設けるなどして、防がなければいけません

●塀などで境界線を作る注意点

例えば、自分たちは、お隣との境界線を持ちたいと考えて、塀を作ったとします。

すると、こちらが塀の必要性を感じても、お隣りがそう思わなければ境界線上には塀を設けることはできまないということです。

境界線上に塀を設ける場合は、必ずお隣りの意向を確認しましょう。

●防火・準防火構造への対応

建築基準法では都市の防火を図るため、「防火地域」と「準防火地域」の指定があります。

防火地域や準防火地域といった指定によって、窓や玄関ドア、家の構造まで規制を受け、好み通りに建てられない場合もありますので、そういった事態にならないように早めに確認が必要です。

農地転用とは

農地を宅地、工場用地、道路などの用途に転換することで、一時的な資材置場などにする場合も農地転用になります。

・対象農地とは

地目が農地であれば、耕作がされていなくとも農地です。また、地目が農地でなくとも肥培管理がされていれば農地とみなされ、転用には許可が必要です。

・農地を転用するには

市街化区域内の農地は、所轄の農業委員会に届出をし、さらに都道府県の許可を得なければなりません。もし許可が下りれば転用することができます。農用地区域外の転用は、市街地への近接度合い、農地転用の確実性などにより審査が行われます。

　具体的には、許可申請書を農業委員会に提出し、委員会を経由して都道府県に提出されます。

・無断転用には厳しい措置が取られます

無断転用者には工事などを中止させ、もとの農地に復元させることができます。これに従わない場合は罰せられます。

税金の種類とは 

家づくりにはさまざまな税金がかかります。総体として決して安くない額がかかりますので、あらかじめ資金計画の中で費用に計上しておくことが必要です。 

・消費税

土地、ローン保証料、火災保険料、生命保険料以外の費用に5％の消費税がかかります。 

・印紙税

土地の購入時、設計の依頼時、工事の依頼時、ローン設定時にそれぞれの契約書に対して印紙税がかかります。

 契約書は通常２通作りますので、そのうち１通分を建て主が払います。契約書を１通しか作らない場合は折半にします。

 ・登録免許税

土地や建物の登記時、また住宅ローンを借りるための抵当権設定時に登録免許税がかかります。 

税額は登記の種類ごとに異なり、場合によっては軽減措置もあります。 

・不動産取得税

土地や建物を取得した時にかかる都道府県税です。

通常は、土地や建物を取得し登記を行うと、都道府県税事務所から課税通知書が届きますので、それに従って納めます。

土地にかかる税額と建物にかかる税率は異なり、それぞれ一定の要件を満たせば、軽減措置を受けることができます。

税率は固定資産税評価額の３,４％ほどですが、都道府県によって異なることがありますので、各都道府県税事務所のウェブサイトをご確認下さい。

・固定資産税

土地や建物を所有しているとかかる市区町村税です。 

家づくりに関する税金のほとんどが取得した時に1回だけかかるのに対し、固定資産税は所有していると毎年かかる税金です。ただし、毎年1月1日現在に所有している人にかかる税金ですので、例えば1月2日に土地や建物を所有した場合には、翌年からかかるということになります。

 送られてくる課税通知書に従って、毎年４分割して納めるか、一括して納めることになります。

 税額は固定資産税評価額（取引金額ではありません）の1.4％ですが、市区町村によって異なることがありますので、各市区町村のウェブサイトをご確認下さい。 

・都市計画税

都市計画法に定められた市街化区域内などに住宅を所有している場合にかかる市区町村税で、固定資産税と同じく所有していると毎年かかる税金です。

 固定資産税の課税通知書に記載されていますので、併せて納めます。

 税額は固定資産税評価額（取引金額ではありません）の0.3％ですが、市区町村によって異なることがありますので、各市区町村のウェブサイトをご確認下さい。 

建売住宅と注文住宅の違い

建売住宅と注文住宅とは、一体どのようなもので、何が違うのでしょうか？

新築の一戸建ては、大きく分けると2種類に分類できます。

＜建売住宅＞

建売住宅とは、販売業者が住宅を建て、土地と建物をまとめて販売する住宅のことをいいます。

分譲住宅ともいわれるものです。
 

間取りや設備仕様について、あらかじめ販売業者サイドで決定した住宅の内容で、建築されます。

希望を聞いてから建築する注文住宅とは、その点が異なります。

建物ができ上がってから販売されるケースのほか、建築途中で予約販売するケースもあります。

また、建物と土地にそれぞれ別々に価格が定められることもあるので要注意が必要です。

建築途中で、プランや設備仕様に対する希望を多少受け付ける売り建てや、土地を購入することで施工会社が決められる建築条件付きとも異なります。

＜注文住宅＞

注文住宅とは、依頼主である施主の希望通りに建築する住宅のことです。

建売住宅のように、あらかじめでき上がった家を買うのではなく、自分の敷地に、自分で選んだ施工会社に、希望するプランの住宅を建てることをいいます。

間取りやデザイン、設備仕様だけでなく、どんな工法で、どのくらいの費用をかけて建てるかを決めて、建築する。

施工会社とは、建築請負契約を結んでから着工し、完成後引き渡しを受けます。

自分のライフスタイルを反映させ、好みを優先させることができる反面、決めなければならないことは非常に多く、多岐にわたります。 

 主な申請書・届出について

・建築確認申請（着工する前にしなければならないこと）

着工前に、建築主が府県もしくは市町村の建築主事に確認申請書を提出し、建築主事の確認を受けなければなりません

書類提出時には、建築物の床面積の合計の割合によって手数料を支払います。木造建築住宅の場合は約７日後に建築通知書を受け取ります。

　＜提出に必要な書類＞
　　・付近見取り図　　　　　　・配置図　　　　　　　　　・平面図　　　　　　　　　・立面図　　　　　・仕上表　　　　　  　  ・浄化槽図　　　　　 　 　  ・建築確認申請書  　    ・建築計画概要書　 　 ・計画工事届

※所轄の官庁によって異なる場合があります。

・工事完了届（新築工事が終わったときの届け）

建築主は建築物の工事が終わった4日以内に府県または市町村の建築主事に届くように工事完了届を提出します。 建築主事などの検査結果後、問題が無ければ、検査済証が交付されます。

・表示登記（登記簿への記載をするための登記）

立て替えでない場合で建物が完成したら、大きさや種類 構造などを登記簿に記載するために行なわれる登記です。 登記所で行ないます。

　＜登記に必要な書類＞
　　・各階図面　　　　　　　　・建築確認申請書　　　　　・検査済証　　　　　・固定資産税の納付照明
     ・家の引き渡し証書　　  ・印鑑証明

・所有権保存登記（所有権を主張するための登記）

表示登記と同じく所轄の法務局の登記所で行ないます。 住民票抄本が必要。登記免許税を納付します。

・抵当権設定登記（融資を受けた場合の登記で、金融機関が代行）

金融機関から融資を受けた場合、表示登記と所有権保存 登記の完了後、抵当権の設定登記をします。
 原則的にその 金融機関が行ないます。

・減失登記（家を壊したら1ヶ月以内に届出）

 建て替えのために旧宅を壊した場合、勝手に壊しておしまいというわけではありません。
※登記所へ減失登記が必要です。 

・住宅金融公庫融資の申し込みにまず必要なもの

1．個人住宅建設資金借入申込書

2．申し込み結果の通知書（ハガキ）

3.申し込み本人の収入証明書

4.土地の登記簿謄本（申込日前２ヶ月以内に発行）

5.連帯保証人に関する書類

　　・協会保証を利用する場合／保証委託契約申込書
 　　・個人に保証を依頼／連帯保証人の収入証明書

・年金住宅融資の申し込みにまず必要なもの

1.年金住宅資金借入申込書

2.抽選番号通知書　　（公庫融資取り扱い店で申し込んだ場合のみ）

3.抽選結果の通知書

4.厚生年金保険被保険者証もしくは年金手帳。

　※国民年金加入者は年金手帳か国民年金手帳、保険料納入を証する書類。

・財形住宅融資の申し込みにまず必要なもの

1.財形住宅融資借入申込書

2.負担軽減措置等の証明書

3.財形貯蓄残高計算依頼書

4.財形住宅融資申込結果の通知書

5.連帯保証人に関して、

 　　　・協会保証の場合の保証委託証明書
　　　　・個人の場合はその人の収入証明書 

 定期借地権ってなに？

定期借地権とは、どんなものなでしょうか？

定期借地権は、平成4年8月に施行された制度で、「借地借家法」により誕生したものです。

従来の借地権とは異なり、当初定められた契約期間で借地関係が終了するもので、その後の更新はありません。これにより、土地所有者は従来に比べ、安心して土地を貸すことができ、借り主は、従来より少ない負担で良質な住宅を持つことができます。

よって、土地の貸借が円滑に行われることが期待でき、住宅・宅地政策上も有効な制度となっております。

定期借地権は、次の３つのタイプに分けられます。

1.一般定期借地権

借地期間を50年以上としたもの。期間の満了に伴い、原則として借り主は建物を取り壊して土地を返還する必要があります。

2.建物譲渡特約付借地権

契約後30年以上経過した時点で土地所有者が建物を買い取ることを、あらかじめ約束しておきます。買い取った時点で借地権がなくなります。

3.事業用借地権

借地期間を10年以上20年以下とし、事業用に建物を建てて利用するための定期借地権で、住宅には使えません。

　つまり、土地を買うということではなく、借りる形式を取って、割安で一軒家を建てれるという制度のことです。これを上手く利用することによって、お金が最小限に留まることができます。

この浮いた資金を、家の設備や住宅ローン等、回せるかもしれません。

内容を理解して、上手く活用できれば、結構お得な制度になるかもしれません。

 高気密・高断熱って何？

近年の住宅は、高気密・高断熱化が多くなってきています。

そこで、高気密・高断熱住宅は、一体どんなものなのか説明していきたいと思います。 　　

1.室内温度・保温性

今までの住宅（高気密・高断熱ではない住宅）ですと、隙間などから外の熱気や冷気が進入してきてしまい、室内でも冬は寒く、夏は暑いという環境が多くみられました。

しかし、高気密・高断熱にしますと、室内温度は外へ逃げにくくなり、家の中の保温性が高まります。また、換気システムと併用することにより、室内空気をコントロール しやすくでき、室内の汚れた空気や湿気を追い出しやすくできます。

それにより、結露やダニ、カビなどの発生がしにくい住宅となります。

2.快適性

高気密・高断熱の場合、夏は涼しい空気を冬は暖かい空気を外へ逃がしにくくするため、室内温度が快適になり、非常に従来の家と比べると、過ごしやすくなります。

3.健康・生活面

高気密・高断熱にすると、家の中全体が温度差の少ない空間となり、あまり体に負担をかけない為、体にも優しい家と言えます。また、換気システムを導入することにより、室内の湿気や汚れた空気を追い出し、ダニやカビを発生しにくくし、喘息や、アレルギー性の方にも優しい環境になります。

4.経済面

高気密・高断熱にすると、外へ暖かい空気や冷たい空気が逃げにくくなり、また、外からの寒い空気や暑い空気の影響が少なくなるため、室内の保温性が高くなり、家全体の冷暖房費があまりかからなくなる等、経済的と言えます。

5.環境保全面

今、環境問題になっている温暖化現象を知っている方は多いと思いますが、その原因にもなっている二酸化炭素などは、住宅等で考えてみますと、冷暖房などが主な排出原因であると思われます。

その冷暖房を高気密・高断熱にすることにより、それほど使わないで済む環境を造れ、また室内の暖かい空気や冷たい空気を外へ逃がし難くするため、環境にも優しい家になると言えます。

次に高気密・高断熱にする事により生じると思われる、現在の問題点を断熱方法の種類に関して取り上げます。